Aspectos legales y fiscales
Para la compra de una propiedad en España aconsejamos recibir el asesoramiento de profesionales, tanto abogado, como asesor fiscal, los cuales sabrán proponerle la mejor solución para su caso. Con mucho gusto podemos recomendarle algunos bufetes de abogados de reconocido prestigio.
No obstante aquí incluimos un resumen de los puntos más importantes a tener en cuenta al decidir realizar la compra de un bien inmueble en España. Esta información ha sido tomada de un artículo publicado en la revista “Balms Group Internacional Law Magazine. Nº1”
I. CONTRATOS
El “contrato” es un negocio jurídico bilateral: el acto jurídico voluntario que las partes realizan y produce obligaciones. Aunque el CC establece el principio de libertad de forma (art. 1255 CC y art. 1.278 CC), la autonomía tiene sus límites en las leyes, la moral y el orden público.
1.1. El Precontrato:
La primera fase de la relación jurídica obligacional nace en el precontrato. Conocemos las siguientes formas:
a) La Promesa de Venta: Se distingue el precontrato bilateral, en que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, llamado contrato de promesa de venta (art.1.254 CC), y el precontrato unilateral llamado el Contrato de Opción de Compra.
b) Contrato de Opción de Compra: Es el más típico precontrato en España. En él el vendedor concede al optante, contra el pago de la prima, la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal o sea, la firma de la escritura pública de compraventa, que habrá de realizar en un plazo cierto y en unas de terminadas condiciones. Los requisitos esencia les del Contrato de Opción de Compra son:
- El objeto de la opción: la descripción del inmueble.
- El precio de venta.
- La prima de la Opción: normalmente el pago del 10% del precio establecido pagadera a la firma de la opción.
- El plazo para su ejecución (Art. 14 Reglamento Hipotecario). Este último requisito permite la inscripción del contrato de opción de compra en el correspondiente Registro de la Propiedad.
c) La paga y señal: Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final por la que ambas partes confirman su intención uno de comprar y el otro de vender. Si el documento de reserva menciona que se trata de una “paga y señal” el dinero forma parte del precio final. Desde este momento, tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato. En realidad la reserva bajo la forma de paga y señal es un verdadero contrato de compraventa desde el mismo instante en que se firma por las dos partes.
d) Las Arras: La arras a secas, también llamadas arras penitenciales, son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor. Si incumple aquél la pierde y la hace suya el vendedor y, si es el vendedor quien incumple, tiene que devolverlas duplicadas al comprador (Art. 1.454 CC). Es necesario que se indique claramente en el acuerdo que se trata de arras penitenciales ya que si no queda especificado se entendería que es tamos ante una paga y señal
1.2. El Contrato de Compraventa:
El contrato de compraventa pertenece al grupo de los contratos traslativos del dominio: produce la transmisión de la propiedad no por sí misma, sino mediante la entrega de la cosa. En consecuencia, la compraventa no produce la transmisión de la propiedad vendida, sino la obligación de transmitirla: es un contrato traslativo del dominio, del tipo obligacional.
Los requisitos principales del contrato de compraventa son (art. 1261 CC):
a) Las partes contractuales (comprador y vendedor) se obligan a transmitir y adquirir cosa y precio.
b) La cosa (es decir, el objeto del contrato, en este caso el bien inmueble) debe ser determinada o determinable.
c) El precio es una suma determinada o determinable de dinero: hablamos “del precio cierto”.
d) Rige el principio de libertad de forma con la salvedad de que las partes podrán compelerse a otorgar la escritura pública de compraventa.
El contrato de compraventa puede ser un con trato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos, pero es importante que este contrato se “eleve a escritura pública de compraventa”, es decir, que se haga un documento notarial para que se pueda inscribir la compraventa en el correspondiente Registro de la Propiedad.
1.3. La Escritura Pública de Compraventa:
La esencial y básica obligación del vendedor es la entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa (Art. 1.462 CC).
Esta tradición real puede consistir en una entrega material, física, de la cosa o en la tradición instrumental o ficticia que se considera a la firma de la escritura pública de compraventa: “…la escritura pública es la transmisión de la posesión jurídica al comprador…” (STS 12.6.2003, A.C.621/2003).
La escritura pública de compraventa consta de:
a) Introducción:
- el número de protocolo del notario
- fecha y lugar
- datos del notario
- los datos de las partes contratantes
- los datos de los representantes, si los hubiera
b) Exposición:
- descripción de la finca vendida y los datos registrales
- la situación de cargas y gravámenes
- la información registral.
c) Estipulaciones:
- el precio
- forma de pago
- la situación de pagos de los gastos de la comunidad
- pago de los gastos e impuestos
d) Fe de Conocimiento y otorgamiento por las partes
e) “Fe Pública” por el Notario
Se deberá presentar la siguiente documentación a la firma de la escritura pública de compraventa:
a) Copia legitimada del pasaporte/tarjeta de identidad de los contratantes y/o representantes y la respectiva escritura de apoderamiento.
b) En el caso de que se trate de nueva construcción: la cédula de habitabilidad y los boletines de enganche de luz y agua.
c) Justificante de pago del impuesto de bienes inmuebles y basura.
d) Certificado de la comunidad de propietarios que confirma que no hay deudas pendientes.
e) Justificantes de pago de los diversos suministros En el caso de que sea pedido por las partes y, una vez esté firmada la escritura pública de compraventa, el Notario hace la “presentación al diario” en el correspondiente Registro de la Propiedad para dar constancia al mismo de la transmisión de la titularidad.
II. CONSIDERACIONIES PREVIAS, CAUTELARES
Tanto si se trata de un solar urbano, una vivienda o un espacio comercial, para cada bien inmueble existe una unidad independiente en el Registro de la Propiedad, donde se encuentra la inscripción de los contratos e información relativa a bienes inmuebles (art.1 LH). La inscripción en el Registro de la Propiedad del propietario del inmueble protege al tercero que adquiere de buena fe frente a posibles reclamaciones de otros supuestos adquirientes que no hayan inscrito en el Registro.
2.1 Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda.
El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente. De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato, es conveniente que se solicite la certificación del Registrador con carácter de certificación con “información continuada”, en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de treinta días naturales y al domicilio señalado, información sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha de la compraventa.
También es conveniente realizar una comprobación de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la comúnmente llamada “contribución urbana”), así como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. De no ser así, conviene exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato se ponga al corriente en dichos pagos, o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en ambos casos de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago.
2.2. El Notario y el Registro de la Propiedad:
En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura pública de compraventa y, salvo renuncia expresa del adquiriente, solicitará de oficio al Registrador, por medio de telefax, tres días antes de la fecha prevista para la firma, información sobre la descripción, titularidad y cargas de la vivienda, teniendo dicha información una vigencia de nueve días.
El Real Decreto 2537/94 y la Instrucción 2.12.1996 (Boletín del Estado de 18 de Diciembre 1996, N° 304) recogen las obligaciones de Notarios y Registradores establecidas para evitar los riesgos de disposiciones o de una venta doble que pudiera perjudicar al comprador. Las más importantes son:
a) El Notario está obligado a confirmar la situación del inmueble antes de que tenga lugar la compraventa: El Registro de la Propiedad correspondiente tiene que informar en un período de tiempo de 3 días al Notario por telefax sobre el estado del terreno y sobre los documentos recibidos y aún no registrados.
b) En el mismo día, el Notario tiene que informar al Registro de la Propiedad sobre la compraventa, el número de protocolo, la fecha, las partes contrayentes y la descripción exacta de la propiedad vendida.
c) En caso de que el Notario haya solicitado el asiento de presentación, el Registro tiene que confirmarlo ese mismo día o al día siguiente.
d) El Registro de la Propiedad tiene la obligación de informar al Notario durante los nueves días siguientes a la recepción de cualquier documento que pudiera afectar al régimen jurídico de la propiedad.
2.3. Documentos a solicitar en la compraventa de 1era. transmisión
El Real Decreto 515/89, de 21 de abril, BOE 117, de 17 de mayo, establece la información que se debe facilitar en la compraventa (Información de promotoras a particulares).
a) Borrador del contrato
b) Licencia de obras
c) Ficha urbanística
d) Memoria de calidades (hace referencia a los materiales y aislamientos utilizados)
e) Planos de la vivienda
f) Planos de emplazamiento de la misma…
Además debemos solicitar:
g) Datos del vendedor, constructor y arquitecto.
h) Descripción de la vivienda (superficie útil) (Viene en el contrato).
i) Descripción de zonas comunes.
j) Estatutos de la comunidad (si está constituida)
k) Copia del documento que garantice, según la ley 57/68, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores (AVAL)
III. GASTOS E IMPUESTOS DE LA COMPRAVENTA
Los impuestos de compra de una vivienda difieren si ésta es una vivienda de primera transmisión (vendida directamente por el promotor) o si se trata de una vivienda de segunda o posteriores transmisiones (vendida por un comprador particular, tanto persona física como jurídica).
3.1. Impuestos que gravan la compraventa de la primera transmisión:
En este tipo de compraventa los impuestos que se devengan son el IVA y los Actos jurídicos documentados.
El tipo impositivo a fecha de hoy es el siguiente:
a) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El comprador, como consumidor final es el que debe abonar al vendedor el IVA, el cual a su vez lo declara y abona a la Hacienda Pública. A partir de la segunda transmisión y sucesivas, la operación está exenta de IVA y el impuesto aplicable es el ITP
- 7% para viviendas
- 16% para locales, garajes y trasteros.
- En Canarias no existe IVA y el impuesto local es el IGIC con un tipo impositivo del 5%.
Si al comprar una vivienda incluimos en ésta la compra de garajes o trasteros, el tipo impositivo será también de un 7%; sin embargo, si se compra un garaje o trastero posteriormente o independientemente del título de compra, al ser considerado un bien de lujo, el tipo impositivo que devenga es un 16%.
b) Actos jurídicos documentados (AJD). Es el 1% del precio de la compraventa. Se aplica a los contratos que cumplen los tres requisitos siguientes: se formalizan en documento notarial, son inscribibles en el registro y tienen cuantía económica, en las compraventas se calculan por el precio total de la misma y en las hipotecas por la responsabilidad hipotecaria. Con anterioridad al 31 de diciembre de 2002, el tipo impositivo era el 0.5%.
Asimismo, es necesario que la cosa valuable no se encuentre gravada con otra modalidad de impuestos, lo que significa que AJD es incompatible con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El AJD se aplica siempre que un promotor vende una vivienda de nueva construcción. En este caso, si la vivienda cuesta, por ejemplo, 210.000 Euros, el comprador deberá pagar un 7% del valor en concepto de IVA, es decir, 14.700 Euros y un 1% en concepto de AJD, es decir, 2.100 Euros.
c) Plusvalía: impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Grava el aumento del valor de los terrenos urbanos durante los años en que el vendedor ha sido propietario. Hay que pagarlo cada vez que se transmite la titularidad de una vivienda (tanto venta, como donación o herencia). Se calcula sobre el valor del suelo y el importe será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en la que el vendedor adquirió la vivienda y la fecha de la venta, dependiendo siempre del municipio en el que estamos y la zona. La tarifa la fija el Ayuntamiento. Los documentos necesarios para el cálculo de este impuesto son el Título anterior y el IBI. La obligación de pagar el Impuesto de plusvalía corresponde al vendedor, salvo que se acuerde expresamente por ambas partes que lo pague el comprador.
3.2. Impuestos que gravan la compraventa de la segunda transmisión.
a) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica en el caso de la segunda transmisión de vivienda y posteriores. Es un impuesto gestionado por las Comunidades Autónomas. El obligado al pago es el comprador el que deberá abonar entre un 6% y un 7% dependiendo de la Comunidad.
b) Plusvalía: Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
c) Impuesto de la Renta de No Residentes: En las compraventas de segunda transmisión, el vendedor obtiene además un beneficio, que es la diferencia entre el precio de venta que figura en escritura pública y el precio por el que adquirió la vivienda. Dicha diferencia tributa, en el caso de un particular, como renta en el IRPF. Cuando el vendedor es”no residente”, por ley se le retiene el 3% del precio de la vivienda para asegurarse que paga el impuesto, que tiene un tipo impositivo del 18% sobre el beneficio.
3.3. Gastos:
a) Notaría: Son los honorarios del Notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa. Varían según el precio de venta reflejado en la escritura y la extensión de dicha escritura.
b) Registro: Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, varían según el precio de compraventa.
c) Gastos de Gestión o Tramitación: Son los honorarios por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plusvalías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc.).
d) Contratación de suministros: Son los honorarios por la contratación de los suministros y la domiciliación de los recibos.
e) Gastos de hipoteca: Comisiones de apertura, tasación, formalización, AJD…
Los gastos normalmente son siempre por cuenta del comprador, excepto la plusvalía, que cómo hemos visto por ley le corresponde a la parte vendedora, salvo acuerdo entre las partes. En el caso de que venga reflejado que los gastos serán pagaderos “según ley”, significa que todos son abonados por la parte compradora con excepción de la plusvalía y la primera copia autorizada de la escritura que deberá ser abonada por la parte vendedora (Art. 1455 del C.C.).
3.4. Impuestos o gastos que gravan la propiedad:
a) -IBI: Todo propietario de una vivienda tiene que pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes In muebles (I.B.I.), conocido habitualmente como “Contribución Urbana”. Se calcula en función del valor del inmueble (valor del suelo y de la construcción) Periódicamente se revisan los valores catastrales.
b) -Otros impuestos o gastos: Basura, luz, agua, comunidad.
IV. RECLAMACIONES POR DEFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN:
Una de las preocupaciones principales cuando se adquiere una vivienda nueva directamente del promotor, es la aparición de determinados defectos y problemas en la vivienda, cuya reparación puede suponer un coste muy elevado para el consumidor. Estos problemas suelen ser defectos de acabado en las pinturas, pequeñas grietas por la dilatación, humedades, defectos de impermeabilización de ventanas y puertas, defectos en la carpintería, etc.
Por ejemplo, el comprador A adquiere una vivienda adosada en una urbanización. Dos años después de la compra, tras el invierno, la vivienda se llena de humedades de condensación por que el aislamiento de las puertas y ventanas se ejecutó defectuosamente.
En este caso, según la nueva Ley de Ordenación de la Edificación, aplicable a aquellas viviendas cuya licencia de construcción se solicitó a partir del 6 de mayo de 2000, la responsabilidad recae sobre los agentes que intervinieron en la construcción (promotor, constructor, etc.) y el comprador puede exigirles su reparación durante un periodo de tres años desde la finalización de la vivienda (Art. 17 a) de la LOE).
La Ley establece la obligación de que los agentes de la edificación contraten un seguro que cubra estas responsabilidades, con objeto de garantizar al consumidor una indemnización adecuada. Para reclamar la reparación, el primer paso es intentar una solución amistosa con el promotor. Si no fuera posible, es recomendable encargar, en primer lugar, un dictamen pericial a un perito judicial para averiguar la causa del problema, cuyo coste no es muy elevado. Una vez determinada la causa y el responsable, se podrían interponer las acciones judiciales oportunas contra el responsable (promotor, constructor, etc.) y contra la aseguradora, para garantizar que dichos daños serán abonados en todo caso. En caso de Sentencia estimatoria, los gastos del proceso (abogados, peritos, etc.) también serían abonados por el responsable. Otro ejemplo, sería el del comprador que, poco después de adquirir la vivienda, encuentra pequeños defectos de acabado en la pintura, pequeñas grietas por la dilatación, pequeños defectos en la carpintería, etc. En estos casos, de problemas de terminación y acabado, la responsabilidad es del constructor y se puede exigir únicamente durante un año desde la terminación de la vivienda (Art. 17 b) LOE).
Conclusión:
a) Cuando se trata de defectos de terminación o acabado de la vivienda, se puede reclamar al constructor pero sólo durante el periodo de un año desde la finalización. Pasado el plazo de garantía, estos daños no estarían cubiertos.
b) Cuando se trata de defectos en los elementos constructivos y en las instalaciones de la casa que afecten a la insonorización (ruidos), aislamiento térmico, impermeabilización (humedades) y todos aquellos que afecten a la habitabilidad de la casa, se podrán reclamar al promotor/constructor durante un periodo de tres años desde la terminación. Pasado ese periodo, desaparece esta garantía.
c) Cuando se trata de defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, u otros elementos estructurales, se podrán reclamar al promotor/constructor durante un periodo de 10 años.
Decoración e interiorismo
Con el fin de ofrecer un mejor servicio a nuestros clientes, en algunos casos vendemos las viviendas decoradas y en otros podemos ayudarle en la selección del decorador-interiorista, coordinando con este todos los trabajos necesarios para que si el cliente así lo desea pueda disponer de su vivienda completamente amueblada y decorada según sus gustos y necesidades el día de la firma de la escritura de compraventa, para que así pueda disfrutar de la casa de sus sueños.
Servicio postventa
Resolvemos todas las dudas que pueda tener antes de la entrega de su vivienda. Después de ocupar su nuevo hogar solucionamos cualquier problema que pudiera surgir con el uso diario, tanto relacionado con las instalaciones, como con la construcción. Solo con una llamada nos pondremos nuevamente a su servicio.
Cada vivienda entregada cuenta con los seguros a la construcción exigidos por ley. (vea capítulo IV “Reclamaciones por defectos en la construcción” dentro de “Aspectos legales y fiscales”.
Oscar Eguren Asesores S.L